日本退租要恢復原狀嗎？自然損耗房東負擔，故意過失租客負擔；壁紙耐用年數 6 年，殘值最低 1 円
東京都指引 2022-12：自然損耗房東付；壁紙耐用 6 年，租客負擔遞減到 1 円。
日本租屋退租時，最大的糾紛來源是「原狀回復」：房東請款的修繕費到底該不該由租客付。法律上的原則很明確：租客不用負擔通常使用造成的損耗和房屋的經年變化，租客自己故意或過失造成的損傷才要負責。本文依民法第 621 條、第 622 條之 2，以及東京都「租賃住宅糾紛防止指引」（第 4 版，令和 4 年 12 月）整理基本原則、費用怎麼隨年數遞減、特約有效的條件，以及退租時的做法。指引內引用的是國土交通省「原狀回復糾紛與指引」（再改訂版）的想法；各縣市的契約與判斷仍以個案為準，糾紛請洽消費生活中心或專家。
法律的基本原則
民法第 621 條（賃借人的原狀回復義務）：租客對受領租賃物後產生的損傷，租賃結束時有恢復原狀的義務；但「通常的使用及收益所生的損耗」與「租賃物的經年變化」除外，也不包括非因租客的責任事由的損傷。東京都指引的說明更具體：(1) 經年變化及通常使用造成的損耗恢復，由房東（賃貸人）負擔，租客不用付；(2) 租客的故意、過失或違反通常使用方法等歸責於租客的事由造成的損耗，租客負擔修復費用。
東京都指引舉的「房東負擔」例子包含：貼海報、畫的痕跡、日曬等自然現象造成的壁紙變色、電視、冰箱背面的電氣ヤケ（黑印）；「租客負擔」的例子則有寵物造成的柱子刮傷、搬家作業造成的刮痕、香菸造成的榻榻米燒焦等。
費用怎麼算：隨使用年數遞減
指引說明，國交省指引參考了折舊資產的想法：設備隨耐用年數經過，租客的負擔比例逐步降低，理論上最後殘值是 1 円。常見耐用年數是：流理台 5 年；榻榻米床、地毯、軟墊地板、壁紙（クロス）、冷暖氣機（冷氣）6 年；木製家具（書櫃、衣櫃）8 年；便器、洗臉台等給排水衛生設備與金屬製器具 15 年。即使殘值是 1 円，租客仍有善良管理人的注意義務，故意或過失破壞時，仍要負責。
本站試算（假設數字，且假設入住時是新壁紙）：壁紙因租客不小心撕破，換新該面的費用 60,000 円，住了 3 年。耐用年數 6 年、定額法，經過一半，租客負擔約一半，約 30,000 円（近似值，忽略殘值 1 円，實際以業者與房東計算為準）。原則上損壞部分的修繕以最小施工單位計算：壁紙是以平方公尺為單位，但如果只換破損處會讓顏色與其他舊壁紙不同，可能必須整面換，再由租客負擔一部分。
特約：不是都有效
房東與租客可以約定與一般原則不同的特約，但「特約不是全部都被認可，內容可能無效」。東京都指引引用判例的 3 個要件：(1) 有特約的必要性，且不是暴利的客觀合理理由；(2) 租客認識自己因特約負擔超過通常原狀回復的義務；(3) 租客有表示接受特約義務的意思。簽約前務必把「退租清潔費」、「換壁紙費」之類特約看清楚。
敷金的結算
民法第 622 條之 2：房東收了敷金，租賃結束並收回租賃物時，要把敷金扣除租客對房東的債務後的餘額退還。房東可以把敷金用來抵償租客欠的債務，但租客不能主張用敷金抵最後的房租。細節與敷金定義請看本站的敷金與禮金篇。
怎麼做
- 入住時拍照記錄，並填寫物件狀況確認單（指引附有入退去時物件狀況清單的範例）。
- 簽約前確認特約欄：有沒有清潔費、換壁紙、換榻榻米等約定。
- 退租前通知房東並約立會，逐項確認損傷是自然損耗還是租客責任。
- 收到修繕費請款時，要求寫出項目、單價與數量，並對照耐用年數計算。
- 不認同時，先書面說明理由，必要時洽消費生活中心或專家，不要在文件上直接簽名。
容易踩雷
- 沒有入住照片：退租時很難證明損傷原來就有。
- 以為所有清潔費都要付：是否負擔要看特約與原則。
- 一次簽下不明確的特約：3 個要件缺一個都可能無效。
- 不看耐用年數：住越久負擔越低。
- 以為殘值 1 円就可以隨便破壞：故意過失仍要負責。
常見問題
退租時一定要把房間恢復成入住時的樣子嗎？
不用。民法第 621 條排除通常使用造成的損耗與經年變化，房東負擔；租客只負責自己的故意過失造成的損傷。
壁紙用了 6 年以上，還要付錢嗎？
東京都指引：指引中壁紙的耐用年數是 6 年，負擔比例遞減到殘值 1 円（指引不是法律，個案以契約與實際損傷判斷）；但租客故意過失造成的破損，仍可能需要負責。
特約寫了「退租清潔費一律由租客負擔」有效嗎？
不一定。指引說特約有 3 個有效要件：客觀合理理由、租客認識、租客同意；缺一個可能無效。
來源
- e-Gov 法令検索 民法 第621条・第622条の2（2026-10-17 查證，法令更新 2026-06-24）：「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。」
- 東京都 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版・令和4年12月）（2026-10-17 查證）：「経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされていること。」