日本租屋一定要保證人嗎？連帶保證人、保證公司與 UR 的差別，以及兩者並用的現況

2026-10 查證：民間租屋常要保證人或保證公司；東京範例極度額 174 萬円。

首次發布：2026-10-17｜最後查證：2026-10-17

剛到日本的外國人，身邊多半沒有「可以幫忙背債」的人，所以租屋時最常碰到的問題就是：沒有保證人能不能租？答案是「民間物件通常要有某種擔保，但不一定是真人，而且有些房東兩種都要」。UR 都市機構的專欄（2019 年 12 月）寫得很直接：近年越來越多物件要求使用家賃保證公司來取代保證人；也有房東即使有保證人，還要求再用保證公司，保證料通常由住戶負擔。

連帶保證人要負什麼責任

連帶保證人是在你繳不出房租、或損壞房屋時，替你向房東負責的人。2017 年修正、2020 年 4 月 1 日施行的民法規定，個人當保證人時一定要定「極度額」，也就是保證上限，而且必須用書面載明，否則保證契約無效。東京都住宅政策本部的賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（令和 4 年 12 月第 4 版）所附契約書範例，在連帶保證人型的簽署欄寫了「極度額 1,740,000 円」。這個金額只是範例，實際數字由房東與保證人約定，沒有全國統一的標準。

契約書範例分成兩種：連帶保證人型要 3 份契約（貸主、借主、保證人各留一份），家賃債務保證業者型則只需要貸主與借主 2 份。範例的保證上限 1,740,000 円，也就是 174 萬円。

保證公司

國土交通省的外國人受入指引（令和 3 年 12 月）說明，使用對外國人有對應的家賃債務保證業者，除了替你擔保欠租，還能在契約與入居期間得到多語言支援。國交省有「登録家賃債務保證業者」的登錄制度可供查詢。保證料的實際金額，請看本站保證公司費用篇。

要注意的是，保證公司和真人保證人的角色不完全一樣。國交省網站掲載的外國人入居實務指引（平成 21 年，即 2009 年版，部分內容已過時）指出，保證服務不具備連帶保證人那種「緊急聯絡」的功能，入居期間發生事故時可能無人處理，所以該指引建議在使用保證公司時，仍應指定一位可信的緊急聯絡人。這是 2009 年的建議，現在的做法請向仲介確認。

三種方式的比較

留學生另有一條路：2009 年版指引介紹的「留學生住宅總合補償」，結合海外旅行保險與保證人補償基金，由學校代表等人擔任保證人，保證人被房東請求履行時可由補償金支應（補償金有上限）。這是 2009 年的描述，目前是否仍以同樣方式運作，請向學校的留學生窗口確認。

怎麼做

1. 先問仲介：這間房要保證人、保證公司，還是兩者都要。
2. 沒有真人可拜託時，詢問可用的保證公司，並問是否需要另外指定緊急聯絡人（朋友、公司同事或學校窗口）。
3. 若要請人當連帶保證人，請對方先看過契約，確認極度額的金額與適用範圍。
4. 同時投遞兩家以上保證公司，避免被單一家拒絕後重來。
5. 預算不夠或審查不過時，改查 UR、公營住宅或學校介紹的宿舍。

容易踩雷

• 請人當保證人卻沒說明極度額：對方要負的責任以契約上的極度額為限，簽之前必須看清楚金額。
• 只付了保證料就當作萬事 OK：房東可能還要求緊急聯絡人，或同時要求保證人。
• 以為沒有保證人就不能租：這取決於房東與保證公司，並非法律禁止。
• 忽略契約型態：保證公司型與連帶保證人型的簽署人數不同，簽約前確認自己簽的是哪一型。

常見問題

沒有保證人、也沒有日本朋友，還能租屋嗎？

可以，常見做法是使用家賃債務保證公司；UR 則兩者都不需要；是否另需緊急聯絡人，依物件而定。

保證人上限是多少？

沒有固定數字，必須在契約上以書面寫明極度額；東京都範例契約寫的是 1,740,000 円。

保證公司和保證人誰比較好？

保證公司省去找人的麻煩但要付保證料；連帶保證人要有人願意承擔責任。有些房東兩者都要求，所以先問清楚。

來源

• 東京都住宅政策本部 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（令和4年12月 第4版）（2026-10-17 查證）：「極度額（保証の限度額）を定めなければ、無効となり（第465 条の２第２項）」
• UR賃貸住宅 へや学部（2019.12.20）（2026-10-17 查證）：「近年は保証人の代わりに、家賃保証会社の利用を義務付けている物件も増えてきました。」
• 國土交通省「外国人の受入れガイド」その他のよくある質問（令和3年12月）（2026-10-17 查證）：「契約時や入居中の多言語でのサポート等を受けることができます。」
• 國土交通省掲載「あんしん賃貸支援事業と外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」（平成21年3月版）（2026-10-17 查證）：「家賃債務保証サービスは、連帯保証人に期待される緊急連絡先としての役割を十分には備えておらず、…」