日本租屋冷氣誰出錢？國交省指引：自己裝冷氣的螺絲孔屬通常損耗，水漏放置就由房客負擔
國交省指引：自備 1 台冷氣的螺絲孔屬通常損耗，由房東負擔。
日本的出租房有些附冷氣、有些沒有，沒有的得自己買、自己裝。常見的疑問是：自己在牆上鑽螺絲孔裝冷氣，退租時要不要賠？房東附的冷氣壞了誰修？本文依國土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成 23 年 8 月再改訂版；2026 年 10 月 19 日查證）整理冷氣的基本責任分配。先說清楚：這份指引是國交省提供的一般基準，不是法律條文，實際依據是你的租賃契約與特約，所以簽約前一定要看「原狀回復」條款。本文不提供安裝工事費或家電回收費金額，因為各業者價格不同，且沒有找到一致的官方一覽。
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指引怎麼分擔
以下 5 件情境，是指引對冷氣的主要看法：
| 情況 | 指引的看法 | 誰負擔 |
|---|---|---|
| 房客自備冷氣，安裝時在牆上留下螺絲孔、痕跡 | 通常損耗 | 房東（賃貸人） |
| 房東所有的冷氣漏水（房客沒有放置） | 冷氣保養原則上是所有者（房東）要做的事 | 房東 |
| 房東所有的冷氣漏水，房客放置不處理導致牆壁腐蝕 | 指引認為超過通常使用的損耗 | 房客 |
| 房客所有的冷氣漏水，放置不處理導致牆壁腐蝕 | 違反善良管理人注意義務 | 房客（賃借人） |
| 冷氣內部清洗（沒有菸味等附著） | 為了讓下一位房客入住的整理 | 房東 |
指引對第一項的理由是：冷氣和電視一樣，已是一般生活的必需品，裝冷氣產生的螺絲孔等，視為通常損耗。
內部清洗的界線
指引把「冷氣內部清洗（沒有吸菸等臭味附著）」放在房東負擔的項目；如果有吸菸等原因造成臭味、污漬，則另當別論，可能轉為房客負擔。也就是說，依指引，一般使用下冷氣內部清洗列為房東負擔；有吸菸臭味等，或租約有特約時，則另議。
房客負擔的是什麼
指引有幾個房客要負責的情形：
- 放置漏水：冷氣漏水卻不處理，導致牆壁腐蝕，屬於違反善管注意義務。
- 故意或疏忽的損壞：不當使用造成的毀損。
- 契約另有特約：指引附的契約範本寫明，例外特約限於不違反民法 90 條及消費者契約法 8 條、9 條、10 條的內容，且要雙方事先明確合意；若契約寫明冷氣清洗費由房客負擔，要看特約是否符合這些條件。
費用計算的原則
冷房、暖房用機器（冷氣、暖氣、爐具等）屬於「依經過年數折舊」的設備：房客負擔比例隨年數遞減，指引的算法是到耐用年數時殘存價值為 1 円（房客負擔最低 1 円）。換句話說，用得越久，房客對該設備的賠償比例越低。
指引附的契約範本（別表 3）還有「原狀回復工事施工目安單價」表，冷氣以每 1 台為單位，列出洗淨、修理、交換三個欄位；金額由雙方在契約附表自行填寫，指引本身沒有訂出冷氣的標準價格。
怎麼做
- 簽約前問清楚：房間有沒有附冷氣，冷氣屬房東還是房客所有。
- 本站建議：若要自己裝，先取得房東或管理公司的書面同意。
- 入住時用拍照紀錄牆面、冷氣現況，退租時有對照依據。
- 冷氣漏水立刻通知管理公司，不要放置。
- 退租時對照契約特約與指引，逐項確認清洗費、孔洞修補費。
容易踩雷
- 不問就在牆上鑽孔：雖然指引將螺絲孔視為通常損耗，仍應事先取得同意。
- 以為指引一定優先：它是一般基準，不是法律條文，特約內容很重要。
- 漏水放置：會從房東負擔變成房客負擔。
- 吸菸：可能讓內部清洗、壁紙清潔變成房客負擔。
- 搬家時拆走房東的冷氣：屬房東所有的設備，不可帶走。
常見問題
自己裝冷氣的螺絲孔要賠嗎？
指引視為通常損耗，由房東負擔，但仍要看特約。
房東附的冷氣漏水誰處理？
指引說保養原則上是所有者（房東）的事；但房客放置漏水導致牆壁腐蝕時，指引列為房客負擔。
退租要付冷氣清洗費嗎？
沒有菸味等附著時，指引列為房東負擔；有特約則另議。
指引是法律條文嗎？
不是，它是國交省的一般基準；例外特約須符合民法 90 條等規定。
來源
- 国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）第1章（2026-10-19 查證）：「エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡」
- 国土交通省：賃貸住宅標準契約書・ガイドライン案内ページ（2026-10-19 查證）：「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード」