日本租屋續約要付更新料嗎？法律沒規定但契約寫明才需付，最高法院 2011 年判決：賃料 2 個月、更新 1 年的條款不當然無效

借地借家法＋最高法院 2011 判決：更新料看契約；賃料 2 個月、更新 1 年條款不當然無效。

首次發布：2026-10-17｜最後查證：2026-10-17

在日本租屋住滿兩年左右，常會收到房東或管理公司寄來的「更新のお知らせ」，要求續約並繳納更新料（續約金）。很多台灣人第一次遇到會疑惑：這是法律規定的嗎？一定要付嗎？不付會怎樣？本文依借地借家法第 26、28 條與最高法院的更新料判決整理。要先說明：更新料不是法定的費用，只有契約有寫才需要付；而法院對寫得明確的更新料條款，原則上承認有效。個別契約的效力，請洽消費生活中心或專家；這裡只講一般規則。UR 等一部分物件沒有更新料，詳見本站 UR 篇。

契約更新的基本規則

借地借家法第 26 條：建物賃貸借有訂定期間時，當事人若沒有在期間屆滿前 1 年到 6 個月之間，向對方通知「不更新」（或「不改條件就不更新」），就視為以原條件更新契約（但之後變成沒有期間）。期間屆滿後租客繼續使用，房東沒有立即提出異議，也同樣視為更新。這叫法定更新。房東要拒絕更新，依第 28 條必須有「正當事由」，要綜合房東與租客對房屋的使用需要、過往經過、現況及搬遷補償的申出等。換言之，房東不能隨意不續約，租客的居住權有法律保護。

更新料的法律定位

借地借家法與民法都沒有規定「更新料」這個項目。賃貸借契約的基本義務是房東讓租客使用、租客付租金（民法第 601 條）。所以更新料是靠契約特約產生的債務。最高法院 2011 年 7 月 15 日第二小法庭判決（事件番號 平成 22 年（オ）第 863 號）認為：更新料帶有賃料補充或預付、換取繼續租賃的對價等複合性質，不能說完全沒有經濟合理性；某些地區在期間屆滿時租客付更新料的例子不少，也不能一概視為違反公序良俗。

判決的重點：什麼情況下無效

判決的結論是：契約書上一義、具體記載的更新料條款，只要租客與房東對更新料有明確合意，除非更新料的金額相對於賃料與更新期間「高得過分」等特別事情，否則不屬於消費者契約法第 10 條所說的「違反信義則、單方面損害消費者利益」的條款。該案的條款是更新料為賃料的 2 個月分、更新期間 1 年，法院判斷沒有特別事情，不能依消費者契約法第 10 條判無效，也不是借地借家法第 30 條所說的對租客不利的特約。

這不代表任何金額都有效。判決只針對該案的條款；其他金額、期間或寫法不明確的條款，是否有效仍須個案判斷。

怎麼做

1. 簽約前先看契約有沒有「更新料」條款，金額和更新期間是多少。
2. 更新通知來時，核對契約條款與通知上的金額是否一致。
3. 想談判可以先書面詢問，但沒有法定的減免權利，房東是否讓步看個案。
4. 不打算更新時，留意期間屆滿前 1 年到 6 個月的通知時間，並看契約的解約通知期限。
5. 若認為金額過高或條款不明確，向消費生活中心或專家諮詢。

容易踩雷

• 以為更新料是法定：它是契約特約。
• 以為不寫就不用付：沒有條款的話，房東不能單方要求（但簽約書要看清楚）。
• 以為所有更新料都有效：高得過分等特別事情時可能無效。
• 不付也不說明：未付更新料可能被房東請求，甚至引發債務不履行糾紛。
• 把判決案例的 2 個月當成一般行情：沒有官方統計支持。

常見問題

更新料一定要付嗎？

看契約。更新料不是法定的費用，契約寫明且雙方有明確合意時，法院原則上不認為當然無效；沒有條款就沒有付款依據。

不續約會怎樣？

依借地借家法第 26 條，雙方在期滿 1 年到 6 個月前通知不更新才會期滿終止，否則視為更新；房東要拒絕更新另需正當事由（第 28 條）；租客要退租則看契約的解約通知期限。

更新料是賃料的幾倍才合理？

本站沒有查到官方標準。最高法院該案是賃料 2 個月分、更新 1 年，被判有效；超過多少會被認為高得過分，須依個案判斷。

來源

• e-Gov 法令検索 借地借家法 第26・27・28条（2026-10-17 查證，法令更新 2025-12-19）：「期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知」「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。」
• 最高裁判所 更新料条項に関する判決（裁判所ウェブサイト）（2026-10-17 查證）：「更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」
• UR賃貸住宅 4つのメリット（2026-10-17 查證）：「もちろん更新料はいただきません。」